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MEMORIA |
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MEMORIA
JUSTIFICATIVA 1 OBJETO Y CONTENIDO DEL PLAN PARCIAL DE MEJORA 1.1. Objeto El presente documento tiene
por objeto el desarrollo del sector de suelo urbanizable 12-SUR
delimitado por el vigente Plan General de Ordenación Urbana de Castellón
y la modificación sexta del mismo, con el objeto de completar la
ordenación pormenorizada de la zona. El Título Preliminar del
Anteproyecto de la Ley Urbanística Valenciana, establece como uno de
los objetivos primordiales, el desarrollo de viviendas de protección pública,
principio inspirador que se recoge en el presente Plan Parcial de
Mejora, al objeto de dar cumplimiento a la previsión legal expresada en
mencionada disposición legal, al comprometerse el urbanizador a
programar 414 viviendas de protección pública, con las mejoras bioclima ticas
que se relacionan en la memoria que se adjunta.
El Plan Parcial de Mejora que nos ocupa es de los previstos en el
apartado B del artículo 60 El ámbito del Plan Parcial de
Mejora se ciñe al ámbito del Sector 12-SU-R delimitado por el Plan
General de Ordenación Urbana de Castellón y la modificación sexta del
mismo aprobada provisionalmente en sesión plenaria de 24 de junio de
2004. 1.2. Contenido y determinaciones "El
presente Plan Parcial de Mejora está compuesto por los siguientes
documentos: Parte sin eficacia normativa: Documento de información: Memoria y Planos. Memoria Justificativa. Parte con eficacia normativa: Normas urbanísticas. Planos de ordenación. Las determinaciones del Plan
Parcial de Mejora se ajusta a lo establecido en el artículo 63,
siguientes y concordantes del Reglamento de Planeamiento. Así como al
cumplimiento de los estándares establecidos en el Anexo del citado
Reglamento. En cuanto a la delimitación
de Unidades de Ejecución para el desarrollo posterior se fija una única
Unidad de Ejecución que abarca la totalidad del Sector. 1.3.
Alcance del Plan Parcial de Mejora El ámbito del Plan Parcial de
Mejora es el Sector 12-SU-R del Plan General de Ordenación Urbana de
Castellón y la modificación sexta del mismo, aprobado provisionalmente
el día 24 de junio de 2004. 2 OBJETIVOS Y
CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN A)
SOLUCIÓN PROPUESTA.INTEGRACION y FUNCIONAL/DAD El Plan General ya señala
algunos elementos de ordenación pormenorizada, que junto con la
ordenación estructural que afecta al ámbito del Plan Parcial de Mejora
condicionan en gran manera la ulterior ordenación pormenorizada. En el nivel de la ordenación
estructural los viales perimetrales definen la circulación de Oeste a
Este y de Norte a Sur, no suponiendo afección alguna para la ordenación
propuesta el encauzamiento previsto del Barranco del Sol, sin que
concurran otros factores adicionales, además del grado de consolidación
que presenta el Sector, en relación a la ordenación pormenorizada que
se propone. El Plan General y la
modificación sexta del mismo, han resuelto la conectividad Oeste Este,
a través de la Cuadra del Borriolech y Cuadra Segunda, que se
constituyen en dos ejes fundamentales de la zona en la que se ubica el
Sector, creándose en la ordenación pormenorizada un vial amplio
central paralelo a los anteriores que vertebra el Sector y sirve de
conexión entre el Grupo San Marcos y la calle Collet. En cuanto a la conectividad
Norte-Sur, el planeamiento general crea una vía de conexión con el
Sector 27 por el límite Este del Sector, el cual se ve suplementado con
tres viales diseñados que conectan la Cuadra Borriolech con la Cuadra
Segunda o del Jefe. Esto colabora por una parte a
conectar los Sectores destinados a la promoción de viviendas de
protección oficial con el resto de la ciudad y por otra, a definir una
malla urbana, en la que se potencia la calidad de vida, en viviendas
unifamiliares aisladas, adosadas y en hilera, consiguiéndose la
integración de las edificaciones preexistentes y que se mantienen con
las edificaciones de obra nueva, lo que provocará un efecto mimético
en relación a las edificaciones preexistentes. La ordenación pormenorizada
que nos ocupa, consistirá pues básicamente en ordenar la zona de uso
residencial, así como en zonificar los distintos usos dotacionales (públicos
y privados), dota a todas ellas de unos espacios libres distribuidos en
el Sector, con el fin de conseguir la plena integración de los enclaves
consolidados en la futura urbanización. Zona residencial El Plan General establece una
edificabilidad de 0'4 m2t1m2s para este Sector con un número máximo de
1.412 viviendas exigiendo que la tipología sea de unifamiliar aislada,
adosada o en hilera; en la Alternativa planteada no se consume el número
máximo de viviendas permitido por la ficha urbanística del Sector 12,
al objeto de, con la misma edificabilidad, realizar unifamiliares mas
grandes, eso si dentro de los 90 m2 útiles máximos permitidos por la
legislación de vivienda de protección publica, con el propósito de
reducir el numero de viviendas a programar, alcanzando con ello técnicamente
el mantenimiento del mayor numero posible de viviendas existentes y,
adecuar la normativa urbanística a los núcleos de viviendas
consolidadas que existen. El Plan Parcial de Mejora al
considerar el terreno neto resultante para la edificación de viviendas
en relación con la densidad prevista considera que la tipología que
hace viable el mantenimiento de estos estándares es la vivienda
unifamiliar en hilera. Además,
debe resaltarse que con el fin de acomodar las edificaciones
preexistentes y declarar su plena compatibilidad con la urbanización y
con la normativa, se han definido manzanas y submanzanas con distintas
tipologías (UFA o UFH), con el fin de evitar que las edificaciones que
se mantienen, puedan encontrarse en la situación de fuera de ordenación
diferida Con este criterio se han
proyectado diversos viales con anchuras diferentes, al objeto de
establecer una zonificación coherente y compatibilizar las nuevas
edificaciones con las preexistentes, creando una trama viaria razonada y
adecuada a las peculiaridades que presenta el Sector. Las diferentes anchuras de los
viales, no impiden una adecuada utilización viaria de los mismos, sino
que sirven de acceso a las viviendas sitas en las manzanas, habiéndose
diseñado cuatro viales que cruzan el Sector de Norte a Sur y sobre los
que se vertebra dicha conexión y un vial central, al que se une un
corredor verde que comunica de Sur a Norte el Sector y que sirve de eje,
junto con la Cuadra Segunda o del Jefe y Cuadra Borriolech de eje de
comunicación a las zonas dedicadas a vivienda, lo que permite resolver
con éxito las peculiaridades que se presentan en el Sector. Llegados a este punto, debe
incidirse en que las 414 viviendas de protección pública, cuyo
compromiso es asumido por el urbanizador, contienen una serie de mejoras
evidentes, como es el tratamiento bioclima tico, que puede observarse en
la memoria que se acompaña en la que se expresan con claridad en que
consistirán, lo que permite afirmar una mayor calidad de vida a las
personas que las ocupen. A su vez, la disposición de
las viviendas, permite por un lado el mantenimiento y adecuación de las
viviendas preexistentes y por otro crear viviendas pasantes, de la
tipología que se acompaña, con buenas condiciones de soleamiento y..
ventilación, contando con espacios libres privados y comunitarios,
dedicados estos últimos a zonas verdes en las que se ubican diferentes
usos comunitarios, como piscina, espacios polideportivos y áreas de
juego, tanto en las viviendas libres como en las de protección pública. La configuración de las
manzanas en las que se ubican las viviendas libres, también permite la
creación de espacios comunitarios, cuyo destino vendrá dado en función
de los deseos del proyectista y constructor. Los viales proyectados son
suficientes para el tráfico local, si bien al exigir retranqueos a cada
lado provocan la aparición de viales (visualmente hablando) más
amplios, si tenemos en consideración la altura de las edificaciones. Por otro lado, los viales diseñados
en los enclaves consolidados, tienen por objeto la adecuación de las
viviendas preexistentes a la normativa y, consecuentemente, la regeneración
de los mismos, por el efecto mimético que provocará la
completa urbanización del Sector y la edificación de nuevas viviendas
en hilera. Zona dotacional El
Plan General de Ordenación urbana y la modificación sexta del mismo,
no contempla la ubicación de dotaciones públicas La ordenación pormenorizada
ha contemplado la ubicación de una parcela destinada a equipamiento en
la zona central del Sector y en un enclave con accesos a través de los
ejes vertebradores del Sector, al objeto de facilitar su acceso por
todas las personas que residan en el Respecto de las zonas verdes,
se han creado cuatro zonas verdes, amplias y distribuidas de manera
proporcional a lo largo y ancho del Sector, al objeto de que la calidad
de vida que dota dicho dotacional a las edificaciones sitas en el
entorno se vean favorecidas por igual. Además, se han creado dos
corredores verdes, uno de los cuales discurre al lado del eje central
que cruza el Sector de Oeste a Este con el fin de crear un espacio que
favorezca el paseo de los habitantes del entorno y el otro en la manzana
Norte del Sector, al objeto de crear un espacio más amplio y dotar de
mayor calidad al entorno. Ello supone aumentar en
8.866,98 metros cuadrados los espacios libres del Sector, aun cuando no
sean computables para el cumplimiento de los estándares mínimos, tal y
como establece el borrador del Anteproyecto de la nueva Ley Urbanística
Valenciana. B)
ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL . Directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana V de ocupación del
territorio. Los grupos periféricos fueron urbanizados y
dotados de los servicios necesarios a primeros de los años 80 y en Plan
General de Ordenación Urbana de Castellón de 1.984 destacaba como uno
de los objetivos principales la integración urbana de los mismos. De ese modo, conforme a lo
previsto en el artículo 17 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística,
las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de
ocupación del territorio, debiéndose centrar en la obtención de suelo
dotacional y crear la oportuna trama urbana para su completa integración. Como se ha indicado, la
delimitación del Sector 12-SU-R se contiene en la modificación sexta
del propio Plan General de Ordenación Urbana, la cual no se varía en
la presente actuación, conformando parte de la estrategia de evolución
urbana y de ocupación del territorio diseñada por el anterior y
vigente Plan General de Ordenación Urbana de Castellón. Al
hilo de lo anterior, debe señalarse que en el presente caso, se muestra
de manera evidente que al objeto no dejar bolsas de suelo urbanizable
sin desarrollar, se convierte en necesaria la urbanización del total ámbito
del Sector, al objeto de que el crecimiento de la ciudad sea homogéneo
y, consecuentemente, el Sector 27 creado por la modificación sexta del
Plan General de Ordenación Urbana de Castellón, se integren en la
malla urbana y el Sector 12 sirve de conexión para el Sector 27 y para
el Sector 13 ya presentado, por cuanto se pueden acometer las obras de
infraestructura de manera simultánea, permitiendo una calidad superior
de la ejecución. |