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ALTERNATIVA TÉCNICA |
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ALTERNATIVA
TÉCNICA DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA PARA EL DESARROLLO DEL PAI
DEL SOL, SECTOR 12 SU-R DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE
CASTELLÓN DE LA PLANA, DE 1.092 VIVIENDAS, DE LAS CUALES 414 SON
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PUBLICA INDICE
I- INTRODUCCiÓN. II- LA ACTIVIDAD URBANíSTICA POR GESTION
INDIRECTA. III- RELACIONES ENTRE EL URBANIZADOR Y EL
AYUNTAMIENTO.
1.- El Urbanizador. 2.- Promotor y Urbanizador. IV.- RELAClONES ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS
PROPIETARIOS. V.- MARCO JURíDICO. VI.- TRAMITACiÓN. 1.- Iniciación. 2.- Objeto. Cumplimiento de las condiciones de
conexión. 3.- Ámbito. Idoneidad del ámbito. 4.- Obras y costes 5.- Ordenación propuesta. Inventario preliminar de
construcciones, plantaciones e instalaciones. 6.- Aprovechamiento urbanístico susceptible de
apropiación. VII.- DOCUMENTACiÓN DEL PROGRAMA VIII.- REQUISITOS PARA EL
DESARROLLO DE LA ACTUACiÓN. IX- RELACION DE TITULARES CATASTRALES. X.- EL AGENTE URBANIZADOR Introducción
El objeto de la presente Programa de Actuación Integrada es el
desarrollo del Sector 12 SU-R La denominación PAI DEL SOL
procede del nombre del barranco que cruza el Sector y de las importantes
mejoras bioclimáticas que se incorporan en las viviendas de protección
pública a construir, (cuya memoria se acompaña) reflejándose las
mismas en el diseño de las viviendas que se acompaña, debiendo
resaltar que es la primera ocasión en la que una iniciativa privada
presenta un Programa de Actuación Integrada con el fin de dedicar parte
del suelo a viviendas de protección pública, recogiendo el espíritu
del borrador del Anteproyecto de la Ley Urbanística Valenciana. El Sector 12-SU-R del Plan
General de Ordenación Urbana de Castellón, fue aprobado
definitivamente el día 1 de marzo de 2.000, por el Conseller de Obras Públicas,
Urbanismo y Transportes. Asimismo, debe subrayarse que la modificación
sexta del Plan General de Ordenación Urbana de Castellón, aprobada
provisionalmente en 24 de junio de 2004, varió el ámbito del Sector
12-SU-R inicial, razón por la que la presente Alternativa Técnica
tiene en consideración la ficha de gestión publicada tras referida
modificación, resultando que el suelo incluido en el ámbito de
referido sector es suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada,
debiendo anticiparse que se delimita una única Unidad de Ejecución que
coinciden con el ámbito total del Sector. Llegados a este punto, debe señalarse
que en sesión plenaria celebrada el día 27 de noviembre de 2.003, se
acordó exponer al público la modificación sexta del Plan General de
Ordenación Urbana de Castellón, acordando suspender el otorgamiento de
licencias y acuerdos aprobatorios de Programas de Actuación Integrada
en el suelo afectado por esta modificación. Sin embargo, en ningún
caso se establece la imposibilidad de presentar un Programa de Actuación
Integrada, quedando supeditada la decisión administrativa a la aprobación
definitiva de la modificación del planeamiento general, tal como figura
en el acuerdo que se anexa. De ese modo y conforme a lo
prevenido en el artículo 9.1 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística,
el suelo urbanizable tiene por objeto someterlo al régimen de ejecución
de Actuaciones Integradas, suponiendo la aptitud de dichos terrenos para
su urbanización, previa su programación. Asimismo la documentación que se incluye en el presente Programa de
Actuación Integrada Como anteriormente se ha apuntado y más adelante
será objeto de comentario con mayor profusión de detalles, el Sector
cuyo desarrollo se pretende no se encuentra completamente pormenorizada
por el Plan General de Ordenación Urbana de Castellón, por lo que debe
acomodarse la documentación a tal situación y prever la ordenación
pormenorizada atendiendo a todas las normas 11..
LA ACTIVIDAD URBANíSTICA POR GESTION INDIRECTA La función pública de la
actividad urbanística corresponde exclusivamente a la Administración.
Sin embargo, esta función pública, según el propio Preámbulo de la
Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, "requiere una
inversión económica importante y una actividad gestora de dicha
inversión. Por tanto, sin perjuicio de su carácter público es también
una típica función empresaria!'. La propia Ley 6/1994, de 15 de
noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística, recoge la
posibilidad de que la Administración podrá gestionar indirectamente la
ejecución del planeamiento, adjudicando el protagonismo a una empresa
seleccionada en pública competencia, estableciéndose de ese modo el régimen
de gestión indirecta. Mediante la gestión indirecta, la Administración se reserva la dirección
y supervisión de la obra pública y la empresa se convierte en el
ejecutor material de sus directrices, poniendo al servicio de ésta los
principios de libertad de empresa y economía de mercado; convirtiéndose
la empresa privada en Urbanizador, viniendo definida dicha figura en el
artículo 29.6 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística. Referido texto legal al
regular la gestión urbanística prevé la colaboración de tres sujetos
completamente diferenciados: la Administración actuante, el Urbanizador
y los propietarios del suelo, debiendo contemplarse las relaciones entre
el Urbanizador y la Administración y las relaciones del Urbanizador con
los propietarios en el propio Programa (Art. 29.9 de la LRAU), las
cuales se determinarán en la documentación del presente Programa de
Actuación Integrada, complementado con posterioridad con la proposición
jurídico-económica. Incluso el artículo 5.3 de la
LRAU establece y regula la gestión de la actividad urbanística e
intervención de los particulares, manteniendo que "Los poderes públicos deben suscitar la
participación de la iniciativa privada en el desarrollo urbanístico, respetando la
libre concurrencia de los particulares que promuevan actuaciones con esa
finalidad y fomentando. especialmente. La colaboración activa de
la peque/ia y mediana empresa en la gestión urbanística". 111.-
RELACION ENTRE EL URBANIZADOR Y EL AYUNTAMIENTO 1.- El Urbanizador El Urbanizador se compromete a
la realización íntegra de las obras de urbanización y resto de
actuaciones jurídicas y administrativas para la conversión de los
terrenos en solares edificables, de acuerdo con lo previsto en el artículo
29.6 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU)
y a cumplir, en desarrollo de este Programa, los objetivos
imprescindibles señalados en el artículo 30.1 de la LRAU, elevando
cuanta documentación pudiera faltar o deba subsanarse al Excmo.
Ayuntamiento de Castellón, para su aprobación y, caso de que así sea,
proceder a la ejecución de cuantas obras vengan previstas. Esta mercantil designará el equipo técnico
necesario y cualificado para la correcta redacción de los documentos técnicos
y jurídicos, así como la correspondiente dirección de obra para el
completo Asimismo, esta urbanizadora se
reserva el ejercicio de las prerrogativas y facultades previstas en el
artículo 66.2 de la LRAU, 2.- Promotor y Urbanizador Al proceder el Excmo.
Ayuntamiento de Castellón a la adjudicación del presente Programa de
Actuación Integrada, esta mercantil se constituirá en Agente
Urbanizador, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 29.6 de
la LRAU, considerándose como Promotor de la urbanización al Excmo.
Ayuntamiento de Castellón, figurando en cuantos carteles y documentos
deban efectuarse las entidades que se constituyen en Promotor y Agente
Urbanizador. El Agente Urbanizador, en cumplimiento de sus
deberes, procederá de conformidad con [a legislación vigente aplicable
a[ supuesto concreto, tal como se ha indicado con anterioridad y de
acuerdo IV.-
RELACIONES ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS Los propietarios tienen los
derechos reconocidos por la LRAU y, concretamente los previstos en el
artículo 66.3 y siguientes de dicho Texto Legal, así como los
inherentes a su condición de dueños del suelo, cumpliéndose en la
presente proposición las previsiones detalladas en el artículo 29.9 de
la LRAU. Asimismo, todos los propietarios tienen derecho a: - Obtener el aprovechamiento
que la ordenación urbanística les confiere a sus terrenos, beneficiándose
de la urbanización y de la clasificación del suelo a partir de la
aprobación del presente Programa de Actuación integrada, exigiendo del
urbanizador la exacta y puntual realización de sus obligaciones para
hacer efectivos sus derechos y aprovechamientos. - A ser indemnizados de los daños
y perjuicios que el agente urbanizador irrogue en sus bienes y derechos
por incumplimiento de sus compromisos y falta de la diligencia debida en
el cumplimiento de los mismos. - A ser indemnizados de
aquellos bienes y derechos que resulten incompatibles con el
planeamiento que confiere el Programa de Actuación Integrada. - A ser informados, tanto por
la Administración como por el Urbanizador, de cuantas incidencias
surjan, previstas o imprevistas, en el desarrollo de la actuación urbanística. - A que tanto en la cuantificación, valoración o
definición de sus derechos y bienes o el aprovechamiento que les
corresponda, se ajuste a los baremos previstos en el Programa de Actuación Integrada de conformidad con la legislación
vigente y aplicable, sin que proceda revisión alguna, salvo lo previsto
en el expediente de retas acción de cargas, el cual deberá ser
tramitado y aprobado conforme a lo previsto en la Ley Reguladora de la
Actividad Urbanística, apreciando el valor real de las cosas, obras,
terrenos y derechos. No obstante, tras la adjudicación del Programa a
esta mercantil, se procederá por la misma a comunicar a todos los
propietarios las circunstancias exactas de la adjudicación, con las
modificaciones Tal como anteriormente se ha
indicado, la voluntad de esta mercantil y siguiendo la "ratio legis"
de la LRAU, es que los propietarios se integren en la gestión urbanística
del Sector, para lo que se prevé promover una campaña informativa de
manera personal con todos los propietarios a través de reuniones y
de una oficina abierta a todos ellos, para dar publicidad de
todas y cada una de las actuaciones y gestiones a realizar, alcanzando
los compromisos necesarios para agilizar la urbanización y edificación
del sector, permitiendo de ese modo que todos los propietarios conozcan
con total exactitud los derechos y deberes que deben asumir,
consiguiendo la completa participación y vinculación de los mismos al
Programa, lo que conlleva como objetivo principal la agilización,
eficacia y rapidez de la gestión urbanística. V.-
MARCO JURíDICO La legislación que se ha
tenido en consideración a la hora de redactar el presente programa y
documentación acompañada es el siguiente: - Parte vigente del Texto
Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por ROL 1/1992, de 26 de junio. - Ley 6/1994, de 15 de
noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad
Valenciana. - Reglamento de Planeamiento
de la Comunidad Valenciana, aprobado por 0.201/1998, de 15 de diciembre
del Gobierno Valenciano. - Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por
R.O. 3288/1979, de 25 de agosto.
"" - Real Decreto 1627/1997, de
25 de octubre, que implanta la obligatoriedad de un Estudio de Seguridad
y Salud en los proyectos de edificación y obras públicas. - Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de
Suelo y Valoraciones. - Plan General de Ordenación
Urbana de Castellón, así como las Normas Urbanísticas reseñadas en
el mismo. - Modificación sexta del Plan General de Ordenación
Urbana de Castellón. - Borrador del anteproyecto de
Ley Urbanística Valenciana, actualmente en trámite de aprobación
parlamentaria. -
Otras
disposiciones de carácter administrativo. VI.-
TRAMITACiÓN 1.- Iniciación Tal como anteriormente se ha
hecho mención, la LRAU establece la posibilidad que la gestión urbanística
pueda gestionar indirectamente la actividad urbanística, estableciendo
el artículo 45.1 de la LRAU que "Toda persona, sea o no
propietaria del terreno, puede solicitar del Alcalde que someta a información
pública una alternativa técnica de Programa comprensiva de los
documentos expresados en los apartados A) y B) del artículo 32
y, en su caso, acompañada de una propuesta de planeamiento y/o de
Proyecto de Urbanización", motivo por e! cual se solicita el
inicio del oportuno procedimiento a INICIATIVA. PRIVADA del Programa de
Actuación Integrada cuyo ámbito queda determinado en la documentación
acompañada. 2.- Objeto En
cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley Reguladora de
la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana, que fija el objeto
y determinaciones que debe contener el Programa, en relación con el artículo
32 de dicha Ley, que precisa la documentación necesaria para el
desarrollo de las actuaciones, el contenido es el que sigue, el cual se
verá complementado posteriormente con la proposición jurídico-económica
y los anexos y documentación requeridos y establecidos por la legislación
aplicable al caso que nos ocupa.
Asimismo, la función del
Programa viene establecida en la LRAU (Art. 29), cual es, la urbanización
y la, posterior o simultánea, edificación del suelo urbanizable,
programando y planificando ejecutar la ordenación pormenorizada que en
el presente caso debe realizarse en el Plan Parcial de Mejora,
respetando en todo momento las determinaciones recogidas en el propio
Plan General de Ordenación Urbana de Castellón de la Plana. El Título Preliminar del
Anteproyecto de la Ley Urbanística Valenciana, establece como uno de
los objetivos primordiales, el desarrollo de viviendas de protección pública,
principio inspirador que se recoge en el presente Programa de Actuación
Integrada, al objeto de dar cumplimiento a la previsión legal expresada
en mencionada disposición legal. El objeto de los Programas es
por tanto identificar el ámbito de actuación con expresión de las
obras que se han de acometer; programar los plazos para su ejecución;
establecer las bases técnicas y económicas para gestionar la actuación;
regular los compromisos y obligaciones que asume el Urbanizador
designado al aprobar el Programa, definiendo, conforme a esta Ley, sus
relaciones con la Administración y con los propietarios afectados; y
fijar las garantías de cumplimiento y las sanciones por incumplimiento
de dichas obligaciones. En el presente caso, se ha
delimitado una única Unidad de Ejecución, que coincide con el ámbito
total del Sector, respetándose lo dispuesto en la Ley Reguladora de la
Actividad Urbanística y en el Reglamento de Planeamiento de la
Comunidad Valenciana.
Los objetivos imprescindibles y complementarios de los Programas
de Actuación Integrada vienen regulados en el artículo 30 de la Ley
Reguladora de la Actividad Urbanística, señalando que los Programas
deben cumplir siempre: A) La conexión e integración
adecuados de la nueva urbanización con las redes de infraestructuras,
comunicaciones y servicios públicos existentes. B) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos
o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar
los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes o
deseables. C) Urbanizar completamente la
Unidad o Unidades de Ejecución que constituyan el objeto del Programa y
realizar las obras públicas complementarias que se precisen para
cumplir lo dispuesto en los apartados anteriores, haciendo todo ello con
sujeción a plazos pormenorizados. O) Obtención gratuita a favor
de la Administración de los suelos dotacionales públicos del ámbito
de la Actuación. E) Obtención gratuita a favor de la Administración
actuante del correspondiente aprovechamiento. El coste de las inversiones
necesarias para cumplir estos objetivos es repercutible en la propiedad
del terreno. En relación a las
obligaciones complementarias, el adjudicatario podrá efectuar
aportaciones al patrimonio municipal del suelo, realizar obras distintas
a las mencionadas anteriormente, afectar fincas a la construcción con
fines sociales, superando las exigencias previstas en el planeamiento
general o especial o respetar precios máximos de venta de sus solares. Asimismo, el Reglamento de Planeamiento prevé la
finalidad de las directrices definitorias de la estrategia de evolución
urbana y de ocupación de territorio, consiguiéndose a través de la
actuación urbanística que tiene por objeto el presente Programa el
desarrollo de un sector de Castellón que se hace preciso y necesario al
encontrarse ubicado en una de las zonas que actualmente se está
expandiendo, dotando de las infraestructuras necesarias a una de las
zonas que en la actualidad se encuentran deprimidas urbanísticamente y
que carecen de todas las infraestructuras necesarias. Llegados a este punto, debe
llamarse la atención sobre la modificación sexta del Plan General de
Ordenación Urbana, aprobada provisionalmente en 24 de junio de 2.004,
relativa a la creación de suelo destinado a viviendas protegidas y
obtención de suelo dotacional. Los Sectores 24 y 27, creados por referida
modificación, se sitúan al Norte y Oeste, respectivamente, del Sector
12-SU-R, que se ubica entre el casco urbano de Castellón y dicha zona,
por lo que se considera conveniente la ordenación y urbanización del
Sector, al objeto de cumplir con una ordenación urbana extendida en
"mancha de aceite", sin dejar bolsas de suelo no urbanizado
entre el casco urbano consolidado y las zonas que mediante la modificación
del planeamiento general se Con la actuación urbanística que se propugna en
la presente documentación, se logra determinar, expandir y urbanizar
una zona necesaria en Castellón, para dotar de más infraestructura a
la zona Oeste de la ciudad, quedando integrada dicha zona en el casco
urbano y no quedar la misma desdeñada en la expansión urbanística,
generándose consecuentemente las condiciones de conexión precisas y
necesarias para la adecuada ordenación de los Sectores 24 y 27 creados
por referida modificación del planeamiento general. Asimismo, entre las
condiciones de conexión, se encuentra la aprobación previa o simultánea
del Sector 13, que limita parcialmente con el Sector 12, debiendo
tenerse presente que en el primero se exige
la condición de conexión relativa al encauzamiento del Río
Seco, que se está ejecutando actualmente, debiendo indicar que el
Sector 13 se encuentra actualmente en fase de aprobación, tras haberse
sometido a exposición pública
por la mercantil DOS PIRÁMIDES, S1. en el Diari Oficial de la Comunidad
Valenciana el día 8 de noviembre de 2.002, que se acompaña mediante
fotocopia, por lo que se cumple con la simultaneidad aludida en la ficha
de gestión publicada en la modificación sexta. A
mayor abundamiento, aun en el supuesto que no se hubiera presentado el
Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector 13-SU-R ,
no existe impedimento legal alguno para que se pueda aprobar con carácter
simultáneo ambos Sectores, o incluso la aprobación condicionada del
Sector 12 a la aprobación simultánea junto con el Sector 13, tal como
establece la propia Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
3.- Ámbito El Sector 12 SU-R, linda por
el Este con suelo urbano (grupo San Marcos); Oeste, calle Colea; Sur,
Cuadra Borriolech y Norte, Cuadra Segona o del Jefe. El ámbito del Programa abarca
todos los terrenos incluidos en el Sector, habiéndose delimitado una única
Unidad de Ejecución. La ficha de gestión, que en
aras a la brevedad damos por enteramente reproducida, establece los parámetros
que deben observarse en la ordenación pormenorizada del Sector,
estableciendo una aprovechamiento tipo de 0,4 m2tJm2s, lo que supone una
edificabilidad máxima de 141.200 m2t, fijándose un máximo de 1.412
viviendas, al establecer una densidad de 40 viviendas por hectárea y
establece a su vez como condiciones de conexión la aprobación previa o
simultánea del Sector 13 SU-R y el respeto Tal como se puede observar, en
el Catálogo de edificaciones e instalaciones, se respeta por el diseño
de la ordenación pormenorizada más de un 90% de la edificabilidad de
las edificaciones existentes, porcentaje elevadísimo, si tenemos en
consideración el gran número de viviendas diseminadas que se
encuentran en el interior del ámbito de la actuación urbanística. En cuanto a la idoneidad
del ámbito, debe señalarse con especial énfasis que el Sector 27,
diseñado por la modificación sexta del Plan General de Ordenación
Urbana de Castellón, aprobada en sesión plenaria de 24 de junio de
2.004, será presentado por el IVVSA, mientras que el Sector 13-SU-R se
encuentra pendiente de adjudicación, por lo que la secuencia lógica,
en aras a acometer obras de la envergadura del bulevar de 45/30 metros que se diseña
por el planeamiento general, deberá acometerse al unísono al
desarrollarse las diferentes actuaciones urbanísticas antes citadas,
contribuyendo a dar un solución integradora a las cuestiones que pueden
suscitarse como consecuencia de la aprobación de la modificación sexta
del Plan General, tanto en orden a establecer una adecuada coherencia
constructiva de 4.- Obras y costes El Anteproyecto de Urbanización
redactado por separado para cada una de las Unidades de Ejecución. que
se incluye entre la documentación que se acompaña, determina la
definición o esquema de la estructura de la urbanización a ejecutar,
así como la memoria de calidades relativa a las principales obras y
elementos de urbanización, los recursos disponibles para los
abastecimientos básicos, modo de obtención y financiación, las
características básicas de la red de evacuación de aguas, tanto
pluviales como residuales y la capacidad de la red viaria y directrices
para la implantación de los demás servicios de urbanización, de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 de la LRAU y demás
disposiciones legales aplicables. 5.- Ordenación propuesta.
Inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones. La ordenación propuesta en la
presente Alternativa Técnica se ha efectuado en base a los parámetros
fijados en la ficha de gestión publicada tras la modificación sexta
del Plan General de Ordenación Urbana de Castellón, aprobada
provisionalmente en sesión plenaria de 24 de junio de 2.004, así como
las peculiaridades que concurren en el Sector y cuya solución se
propugna en la Alternativa Técnica. En primer lugar, se ha tenido
en consideración que en el ámbito del Sector 12-SU-R existen
edificaciones que son destinadas por sus propietarios a primera o
segunda residencia, por lo que a la hora de diseñar la ordenación, debía
tenerse en consideración los enclaves consolidados, pues era una de las
premisas expuestas además por el planeamiento general. Por ello, se ha confeccionado
un catálogo de edificaciones, inventariándose las construcciones,
plantaciones e instalaciones, en el que figura el uso aparente de la
edificación, la superficie ocupada, la edificabilidad, la superficie de
parcela, el estado de conservación y las observaciones necesarias para
poder identificar los derechos y obligaciones de los propietarios. Asimismo, en cada una de las
fichas creadas se señala si la misma resulta incompatible con el diseño
de la ordenación que se propugna en la Alternativa Técnica y aquellas
que no se verán afectadas. De ese modo, la situación de
consolidación obligaba a realizar un estudio de las edificaciones, al
objeto de adaptar en la medida de lo posible la ordenación
pormenorizada a lograr que el mayor número de edificaciones no
resultasen incompatibles con el planeamiento y se viesen abocadas a su
demolición, lo que se ha conseguido con el diseño que contiene la
presente Alternativa Técnica. Además del mantenimiento de
las edificaciones que son destinadas por los propietarios a primera y
segunda residencia, el propio Plan Parcial de Mejora recoge su inclusión
en una determinada tipología edificatoria, fijando su propia ordenanza,
al objeto de que los propietarios no vean mermados sus derechos y puedan
conservar las mismas, evitando que las edificaciones queden en una
situación de fuera de ordenación diferida. En concreto, de los 26.728,18
metros cuadrados de edificabilidad ejecutada, (suma total de las
edificaciones existentes en el interior del ámbito del Sector) la
actuación urbanística propuesta en la presente Alternativa Técnica
respeta 21.356,04 metros cuadrados, es decir, un 79,91 %, debiendo
traerse a colación que si no se considera la Red Primaria trazada por
el Plan General de Ordenación Urbana de Castellón, el respeto de la
ordenación pormenorizada asciende a más de un 90,22% la edificabilidad
que se mantiene. De ese modo, se observa con claridad que pese a la gran
cantidad de edificaciones existentes y su diseminación, se consigue un
amplio respeto de las edificaciones existentes. En segundo lugar, el régimen
de dichas edificaciones se verá complementado con las propuestas
recogidas en la proposición jurídico-económica, en relación a los
costes y cargas de urbanización. En síntesis, el ánimo que guía
al Urbanizador en la Alternativa Técnica es el mantenimiento de las
edificaciones, motivo por el cual se plantea la ordenación
pormenorizada de forma y manera que permite
un grado de participación a los propietarios en el diseño de la
misma, evitando que las edificaciones queden en una situación de fuera
de ordenación, lo que supone además un abaratamiento de las cargas de
urbanización, al reducirse las indemnizaciones por el derribo de
edificaciones. En tercer lugar, tras el
estudio antes comentado, la ordenación pormenorizada propuesta en el
Plan Parcial de Mejora, resuelve el uso residencial establecido en el
planeamiento general con tipología de vivienda unifamiliar aislada, en
hilera o adosada, creándose diversas manzanas coherentes con la tipología
establecida para cada una de ellas y con el grado de consolidación que
presentan, para facilitar el proceso de gestión. Incluso, se ha creado
una parcela de uso terciario en una de las esquinas del Sector, al
objeto de dar cabida a la edificación y uso existente en dicha zona y
que sea compatible con el nuevo planeamiento. Por último, tal como se ha
citado al inicio, se propicia un beneficio del interés general, al
propiciarse en la presente Alternativa Técnica la construcción de 414
viviendas de protección pública. En resumen, la ordenación propuesta respeta los
parámetros fijados por el planeamiento general, así como con la
normativa vigente y aplicable al caso que nos ocupa, respetando además
los derechos de los propietarios, habiéndose dado las oportunas
soluciones a las circunstancias que concurren en el Sector, debido al
alto grado de consolidación que presenta, tratándose de una
Alternativa Técnica que formula una evidente calidad en la ordenación,
estableciéndose un corredor verde en el interior del Sector, que supone
incrementar 8.866'98 metros cuadrados los espacios libres mínimos
exigidos en la legislación aplicable, siguiendo el espíritu que guía
el borrador del Anteproyecto de la Ley Urbanística Valenciana, planteándose
soluciones concretas en este momento y que se verán ampliadas en la
proposición jurídico económica a la consolidación concurrente, sin
olvidar la adecuación a la normativa aplicable. 6.- Aprovechamiento urbanístico susceptible de
apropiación Por
otro lado, el artículo 30.1 e) de la Ley Reguladora de la Actividad
Urbanística de la Comunidad Valenciana, dispone que el aprovechamiento
susceptible de apropiación por los titulares de los terrenos será el
resultado de referir a su superficie el porcentaje, que fije la
legislación en vigor del aprovechamiento tipo del área de reparto. Debe hacerse especial hincapié en que dentro de las
414 viviendas de protección pública que el urbanizador se compromete a
programar, no se encuentra la cesión de aprovechamiento que corresponde Asimismo,
será de aplicación al presente supuesto lo dispuesto en la Disposición
Transitoria Quinta del Texto Refundido de la Ley del Suelo, cuyo primer
apartado no fue derogado por la Ley 6/1998, de 13 abril y según resulta
de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 marzo (RTC
1997, Quinta.- Edificaciones existentes 1.- Las edificaciones
existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio,
situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con
la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no
proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio
de su titular. VII.-
DOCUMENTACiÓN DEL PROGRAMA. El Programa establece la
secuencia lógica del desarrollo territorial y sus conexiones en el
entorno, así como la continuidad de la infraestructura viaria y de
servicios, así como la necesaria conexión de suelos dotacionales con
su entorno, En cuanto a la documentación
que se acompaña al presente escrito, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 32 de la LRAU, en íntima conexión con el artículo 45 del
mismo texto legal, la iniciación del procedimiento por un particular
comienza por la documentación denominada Alternativa Técnica del
Programa, que comprende los documentos expresados en los apartados A) y
8) del precepto primeramente citado, relativos a la cédula de
urbanización y Anteproyecto de Urbanización, con los contenidos
expresados en el artículo 29.4 de referido Texto legal. De ese modo, ante la innecesariedad de la cédula
de urbanización, de conformidad con el artículo 31,2 de la LRAU, tal
como con posterioridad se expondrá, el Plan Parcial de Mejora y el
Anteproyecto de Urbanización acompañado, redactado conforme a las
previsiones sentadas en el artículo 29.4 de la LRAU, se cumple la
obligación por parte del Urbanizador de presentar la documentación
relacionada en la legislación vigente, toda vez que el Anteproyecto de
Urbanización describe las obras de urbanización a realizar,
relacionando los compromisos del Urbanizador y el Plan Parcial de Mejora
las definiciones exigidas en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística". Dicha documentación, se
complementará en su día con la proposición jurídico económica que
se presentará, de conformidad con la LRAU, en plica cerrada y con la
documentación señalada en los apartados C) y D) del artículo 32 de la LRAU, en
la que se detallarán pormenorizadamente las relaciones entre los
propietarios del suelo y la Urbanizadora, así como las relaciones entre
ésta última y la Administración, así como el importe de todas las
cargas urbanísticas, VIII..
REQUISITOS PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACiÓN Según el artículo 6.3 de la
LRAU, se considera "Actuación Integrada la obra pública de
urbanización conjunta de dos o más parcelas realizada de una
sola vez o por fases, conforme a una única programación". f., esto debe añadirse que e!
régimen urbanístico de la Actuación Integrada no se agota con la
ejecución de la obra pública, debiendo complementarse con otros
elementos indispensables de toda actuación urbanística, como es la
determinación del aprovechamiento susceptible de apropiación, las
condiciones en que los propietarios se incorporan al proceso urbanizador
y edificatorio, la incorporación del Urbanizador a dicho proceso, las técnicas
operativas del reparto de cargas y la formulación de la adquisición
gradual de facultades. Elementos que integran la actividad a realizar y
que se encuadran dentro del régimen de las Actuaciones Integradas, además
de la mera ejecución de la obra pública de urbanización. Debe destacarse que el
Programa debe calificarse como un instrumento complejo de planeamiento
de gestión y ejecución, dado que como instrumento de planeamiento,
tras su aprobación se logra la incorpor-acción de dicho suelo al
proceso urbanizador y edificatorio. Por último, como instrumento de ejecución, el
Programa garantiza la ejecución de la obra pública de urbanización
del ámbito de actuación, así como las calidades y características técnicas
de la ejecución, Según el artículo 31.2 de la
LRAU, al ser Castellón un municipio de más de 5.000 habitantes,
existiendo la oportuna ordenación pormenorizada de los terrenos, cumpliéndose
todas las condiciones de conexión e integración del territorio a través
de la documentación acompañada al presente escrito, no es necesaria la
cédula de urbanización. IX.-
RELACION DE TITULARES CATASTRALES. La relación de titulares
catastrales, así como el correspondiente plano catastral del Sector 12
SUR no ha podido ser obtenido, dado que la Gerencia Territorial del
Catastro exige que con anterioridad debe presentarse la Alternativa Técnica
al Excmo. Ayuntamiento, razón por la que una vez presentado el mismo
ante el Excmo. Ayuntamiento de Castellón, se solicitará de la Gerencia
Territorial del Catastro la oportuna documentación que debe completar
la presente Alternativa y cumplir de ese modo el procedimiento a
iniciativa de un particular regulado en el artículo 45, siguientes y
concordantes de la LRAU. X.-
EL AGENTE URBANIZADOR. El presente Programa se
redacta a iniciativa de la mercantil Cerámicas y Construcción
Roca, S.L, con N.!.F. B-12014312 y domicilio fiscal en Avenida
Barcelona, 3, Vinaroz (Castellón). Constituida la mercantil Cerámicas
y Construcciones Roca, S.L., mediante escritura autorizada por el
Notario, O. Fernando Sequeros Valle, el día 3 de septiembre de 1.971,
cambiando su domicilio por el actual y adaptados sus estatutos a
la nueva Ley, encontrándose inscrita en el Registro Mercantil de
Teruel, al Tomo y Libro 81, Folio 35, Sección 8, Hoja, TE-134.
Mediante escritura autorizada por el Notario de Vinaroz, D. Joaquín
Olcina Vautarén, el día 25 de julio de 1.997 y con número de
su protocolo 1.001, se adaptaron los estatutos de la mercantil a la Ley
12/1995, de 11 de mayo, nombrándose administrador solidario a D. José
Luis Roca Castillo, mayor de edad, casado, con domicilio a efectos de
notificaciones en Avda.Barcelona n° 3, 1° H , 12.500 Vinaroz. y
provisto del D.N.I. 25.151.403. Castellón, Junio 2004 |